土地売買のトラブルはなぜ起こる? 契約の際に注意すべきこととは?

土地売買は多額のお金が動きます。
また、法律がややこしく不動産業者が仲介に入りますので、トラブルが起こりやすいのです。
そこで今回は不動産トラブルの事例をご紹介するとともに、土地の購入や土地売買の契約をする際に注意するべきこともご説明します。
「土地売買は不動産業者に任せておけば大丈夫」と思っている方も多いですが、不動産業者と売主、買主の間でトラブルになることも少なくありません。
実際にトラブルが起こった際にどこに相談すればよいのかもご紹介しますので、これから土地を売りたい、買いたいという方はぜひこの記事を参考にしてください。

1.土地売買で起こりやすいトラブルとは?

この項では、土地売買のトラブルの実例をご紹介します。
土地売買に関するトラブルには代表的なものだけでも、これだけ種類があるのです

1-1.不動産業者に任せっぱなしにしたことによるトラブル

土地売買のトラブルでもっとも多いものひとつが、不動産業差に売買を任せきりにした結果、不本意な契約を結ばされてしまったり仲介手数料を上乗せされたというケースです。
土地の売買はいろいろな法律が絡んできます。
ですから素人同士で売買契約を結ぶことはとても難しいでしょう。
たいがいは不動産業者を仲介にして売買契約書を作成し、契約を結ぶのが一般的です。
しかし、不動産業者にピンからキリまであり、中には「自社が儲かればよい」とだけ考えている悪質なところもあります。
たとえ不動産業者に仲介を頼んだとしても、契約書には必ず目を通し売買の場には立ち会いましょう。
任せきりにするには大変危険です。

1-2.土地の持ち主に関するトラブル

Aさんのものだと思っていた土地が登記簿上はBさんのものだった、というケースは実は珍しくありません。
また、抵当権がついていたことを売買契約後に知らされるケースもあります。
戦後の混乱期や、バブル経済の時期に売買が行われた土地は権利が複雑に入り組んでいて、売主にすら現状が把握できていないという事例も多いのです。
ですから、土地を売買する際は、その土地の持ち主や抵当権のことをしっかり調べてから契約書を結ばなくてはなりません。
似たようなトラブルで、土地の境界線があります。
登記簿上では自分の土地なのに、近隣住民が勝手に塀などを建てていたという事例も珍しくないのです。
登記簿に記載されている土地と、実際の土地を照らし合わせて差異がないか確かめることも必要でしょう

1-3.売買取りやめに関するトラブル

一度は決定した土地売買を取りやめる場合は、違約金が発生するケースがあります。
金額は売買契約書に書いてありますが、その他にも仲介業者から独自に違約金を請求されたり、売主が突然「やはり土地は売らない」と言ってきて、以後話し合いに一切応じないというケースもあるのです。
このようなトラブルは最悪裁判に発展することもあるでしょう。

1-4.そのほかのトラブル

これ以外にも、

  • 買った土地から有害物質が出てきた
  • 買った土地の地中によその家のガス管や水道管が埋められており、撤去費用を請求された
  • 買った土地を無断使用している人が居座り、退去に応じない

といったトラブルもあります。
いずれのトラブルも解決までに時間やお金がかかることが多く、売主も買主も精神的疲労や経済的な損失を抱えることも少なくありません。

2.土地売買のトラブルを避けるためには?

では、どうすれば土地売買のトラブルを避けられるのでしょうか?
この項ではそのヒントをご紹介します。

2-1.土地を売る際に注意すべきこととは?

土地を売りたいという場合は、信頼できる不動産業者を見つけることが大切です。
不動産業者の中には「自社に任せてくれれば、どこよりも高く売りますよ」などと甘い言葉で近づいてくる所もあります。
しかし、ここ20年ほどは、よほど条件がよい土地以外は、驚くほど高値で売れることは少ないです。
ですから「高く売ってあげましょう」と売り込んでくる不動産業者よりも、優良な土地売買の実績が多い不動産屋に依頼したほうがよいでしょう。また、権利で揉めている土地は売却してはいけません。
後々トラブルになることが多いでしょう。
さらに、売る際には土地に余計なものがたっていないか不法占拠者がいないかなどをを確認しておくと、売買がスムーズに進みやすいです。

2-2.土地を買う際に注意すべきこととは?

土地を買う際に注意すべきことは、「急がない」ということです。
不動産業者の中には、とにかく土地を売ってしまいたいという業者も少なくありません。
ですから、「この土地は大変人気で、すぐに手付を打たないと売れてしまいます」「今すぐ契約すれば、これだけ割引をしましょう」と言葉巧みに購入をすすめてくることも多いです。
しかし、土地は高い買い物。
ほとんどの方が何十年ものローンを払って買うでしょう。
そんな大きな買い物を、衝動買いしてよいはずがありません。
また、よさそうに見えた土地も夜間や日にちを変えれば欠点が見えてくることもあります。
土地を買う際は決して衝動買いをせず、「掘り出し物」という言葉にも心を動かされないようにしてください。

2-3.売主と買主、両方が気を付けるべきこととは?

売主も買主も、仲介する不動産業者任せにしないことです。
契約書を作成する際も結ぶ際も、必ず内容を確認してください。
「確認してもよくわからない」という場合は、契約書を確認してくれる業者に依頼するという方法もあります。
有料ですが、内容が理解できない契約書にハンコを押すよりはよいでしょう。
また、不動産業者がどうしても信用できないという場合は、正式に契約の解除をしてから新しい業者を探してください。
不動産業者に仲介を依頼しておきながら、売主と買主が直に契約を結ぶことは「抜け行為」という犯罪です。

3.土地売買のトラブルに巻き込まれたら?

土地売買のトラブルに巻き込まれたら、「社団法人全国宅地建物取引業協会連合会」や「社団法人全日本不動産協会」の相談窓口で、相談して下さい。
取引を行っている不動産業者が所属している協会や連合会で相談するのが最もよい方法ですが、今あげた2つ以外の団体の中には相談窓口を設置していない所もあります。
また、登記に関することは司法書士が、地積や測量に関することは土地家屋調査士に相談しても解決の糸口がつかめるかもしれません。
インターネットを検索すると「土地のトラブル無料相談」などという看板を掲げた業者がヒットする場合もあります。
しかしこのような業者の中には、相談に乗るふりをして何か別のものを売りつけたり、解決費の名目で金銭を要求するところもあるのです。
「無料」という単語につられないように注意してください。

4.おわりに

いかがでしたか?
今回は土地売買に関するトラブルの事例や、それを防ぐための注意点をご紹介しました。
まとめると

  • 仲介を依頼した不動産業者に丸投げしてはいけない
  • 急いで土地を購入してはいけない
  • 売主も買主も契約書を確認し、わからないことは質問したり別の業者に確認してもらうとよい

ということです。土地は現金の次くらいに資産価値があります。
それゆえにトラブルも多いでしょう。
また、相続がきちんと済んでいないのに親の土地を子供が売却して、親の兄弟から訴えられたという事例もあります。
土地は急いで売買しないことが鉄則です。