ビル管理を依頼したい方必見～管理会社からビルメンを雇う～

1．ビル管理とは何か？

ビルの管理を依頼するとしたら、管理会社はどのような人材を派遣してくれるのでしょうか？ この項ではビル管理士の仕事や必要性について触れていきます。

1-1．主な仕事内容

ビル管理士の仕事について端的に説明すると、「利用者が快適に過ごせるよう勤める」ということでしょうか。ビルはビジネス関連にとどまらず、商業施設・ホテル・百貨店・大学・自動車のショールームなども当てはまります。ビル管理士はビルに常駐し、管理事務所を拠点にして「設備の管理・点検・保守」を行いますが、業務はビルにかかわるすべてといっても過言ではないでしょう。ビルの老朽化に伴う修繕工事の計画にも携わります。

1-2．必要性

ビルの管理をせずに放っておくとネズミやゴキブリの住み家になってしまうでしょう。設備に関しても好ましくありません。電球が切れようとだれも交換せず、トイレで軽微の水漏れがあっても気づかないなど、衛生に限らず環境は悪化していく一方です。
ひどくなってから管理会社に頼んだら、断られてしまうケースもあるでしょう。

1-3．管理義務とは？

ビルの管理は「義務」といえるでしょう。
建築物環境衛生管理技術者という資格があります。通称「ビル管理士」と呼ばれるものです。床の面積が3000平方メートル以上あるビルは上記の資格保有者を1人置かなくてはいけません。「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」という「ビル管理法」で明確に定められていますので、無視はできないです。
では、ビル管理法が定められたのはなぜでしょうか？
ビルはきちんと整備すれば快適な環境をたもてます。しかし、管理を怠ると空気からしてよどんでくるのです。ネズミやゴキブリが繁殖すれば衛生は最悪でしょう。利用者は必然的に離れていきます。

2．ビル管理の清掃について

管理会社にビルの「管理」と「清掃」を一緒に頼むと、料金が安くなる可能性があります。この項でビルの清掃について解説していきますので、ぜひ検討してみてください。

2-1．清掃

ビルの清掃は「日常清掃」と「定期清掃」に大別できるでしょう。
まず前者ですが、フロアの清掃はもちろん、施設全般を手がけると認識して問題ありません。廊下・カーペット・エントランスのガラス窓といった人の目に触れる場所を始め、給湯室・トイレなどの水回り。ゴミ収集や植木の水やりも清掃業務に含まれます。
次に定期清掃ですが、「ひと月～半年に1回の頻度」で行う清掃のことです。窓・外壁といった「高所清掃」や、エアコン・貯水タンク・照明など、普段なかなか手をつけない箇所を一気に掃除していきます。
なお、清掃箇所は業者が変わっても大きく異なることはありません。ですが、必要のない清掃場所があれば前もって伝えておきましょう。

2-2．注意点

ビルの清掃時に利用者は外に出ません。そのため、スタッフは邪魔にならないよう管理会社から教育されています。ですが、ワックスがけなどはどうしても場を占領してしまうでしょう。清掃業者の方から事前に話があるでしょうが、念のため覚えておいてください。

2-3．費用と期間

項目で見ると「点検」よりも「清掃」が割高になりがちでしょう。なぜなら、清掃は毎日するものであり、専用の機材も多く扱うためです。
ですが、「巡回清掃」という作業形態があります。本当に必要な清掃箇所だけを重点的に掃除し、汚れにくい場所は省略する手法です。
汚れは広がる場合があるので、できれば万遍なく掃除したいもの…。ですが、コストカットを優先する場合は検討してもよいでしょう。

3．ビル管理と設備点検

ビル管理士はどのように整備・点検しているのでしょうか？ また、何を確認しているのか。詳しく解説していきます。

3-1．設備点検とは

ビルを管理するうえで「設備」は必ずビル管理士がチェックするポイントです。水道・電気・空調などビルの設備は数知れず。ビル管理士はどこまで対応してくれるのか？
身近な例を挙げます。「水の流れが悪い」「電気がつかない」「エアコンの利きが悪い」という事態になったら、ビル管理士の出番です。知識と経験があるので、点検・修理を迅速に行います。手に負えなければ業者にお願いしますが、可能な限りビル管理士が解決するでしょう。
また、ビル管理法に該当するビルでは水や空気の検査をし、害虫駆除なども行います。専門分野に関してはさすがに業者へ依頼をしますが、ビル管理士は「ビルのどこでどのような作業が行われたのか」ということを把握しなくてはいけません。そのため、最後まで検査・清掃に立ち会います。

3-2．種類と仕事内容

ビル管理の具体例を述べていきましょう。管理会社から派遣された（あるいは企業が直接雇うケースもある）ビル管理士は、下記の項目（一例）をチェックします。
「空気換気」
室内の温度・湿度・換気を確認します。冷暖房機を調整することは、快適な室内環境に欠かすことのできないことです。したがって、冷暖房の効率を上げるためにフィルターの清掃も行います。
「機械設備」
エレベーター・エスカレーター・自動ドアなどの点検と保守です。定期的にメーカーへ問い合わせてメンテナンスを依頼します。
「電気設備」
ビルは数千～数万ボルトという電流を抱えているので、漏電すると非常に危険です。そのため、変電装置などの設備を操作して安全を確認します。
「ボイラー」
ボイラーは動力となり「空調」「熱湯給水」などを動かしています。高温で動作しているので正常に稼働を行う必要があるでしょう。そのため、ビル管理士は慎重に点検を進めます。
「貯水槽」
貯水槽は藻ができやすいので清掃を欠かしてはいけません。ビル管理士は外部清掃業者を手配します。

3-3．頻度

ビルの設備点検は法定で点検回数が決められています。
専門的な知識が必要となりますので、管理会社は適切な人材を派遣しなくてはいけません。費用は管理会社によって変わります。

4．ビル管理の「巡回・定期点検」について

ビルの管理には「巡回」「定期点検」も含まれます。それでは、巡回と定期点検は具体的にどのようなことをするのでしょうか。仕事内容について書いていきます。

4-1．「巡回」「定期点検」「仕事内容」

巡回と定期点検に関して、管理会社はビルを管理する者を厳しく指導します。なぜなら、ビル内を巡回することは「管理する」うえで非常に重要だからです。ビルは建物ですので、老朽化は避けられません。
さて、ビルの管理には「巡回するビルメン」と「常駐するビルメン」がいるのをご存じでしょうか。常駐のビルメンとはビルに専属で雇われていることを指し、あてがわれた管理室などを拠点に決まった時間・箇所を点検して回ります。設備の場所を把握しているのでスムーズに作業を進めることができるでしょう。
一方、巡回のビルメンには管理室といった場所がありません。いわば、巡回のためだけに雇われた人です。現場によって設備の場所が違うので、作業が滞ることもあります。
なお、巡回・定期点検の仕事自体は「巡回ビルメン」でも「常駐ビルメン」でも変わりません。消耗箇所があれば可能な限り修理し、蛍光灯などの消耗品を交換します。ほかにも「ビル内の空気」や「排水の汚れ」を測定し、貯水槽がきれいに保たれているかなども確認するでしょう。

4-2．費用と期間

管理会社によって差はありますが、定期点検の料金は月額で定めるところが多いでしょう。たとえば、「エレベーターの保守点検が月額10万円」「自動ドアの保守点検が2万円」といった具合です。

5．ビル管理の「修繕計画」や「その他の仕事」について

ビルの「管理」と「修繕」は別である気がしますが、ビルの管理会社は「ビルの保全」を第一に考えています。詳しく解説しましょう。

5-1．修繕計画とは？

ビルの管理において「コスト削減」は大切です。修繕計画とは「見直し」ともいえるでしょう。「電圧はビルに適しているか」「ボイラーの出力が強すぎないか」などと試行錯誤し、改善点を見つけては解決に努めます。そういった意味では、上記で述べた常駐ビルメンの方が無駄を発見しやすいでしょう。
ビルの価値を保つのもビル管理会社の重要な仕事。そのため、ただ管理するのではなくビルの修繕計画にも携わるのです。したがって、ビルを管理する者には電気系統やボイラーの専門知識が必要とされます。

5-2．ほかの仕事内容について

基本的にビルの管理は「点検」「管理」「保守」ですが、トラブルがビル内で発生すれば極力解決に努めます。警報・防火シャッターの誤作動や、予期せぬ事故も含まれるでしょう。上記のような不測の事態に見舞われたとき、ビルの利用者はビル管理士を頼ります。そのためビル管理士は常に冷静でいる必要があり、最適な判断ができるよう日頃から鍛錬を積んでいるのです。

6．ビル管理会社の選び方

ビルの管理はどこの管理会社に頼めばよいのでしょうか？ 安価で手厚いサービスを期待したいところです。

6-1．選び方のポイント

ビル管理会社を選ぶとき「1社」で決めてはいけません。ほかと比較することで相場が見えてきますから必ず複数に見積もりをお願いしてください。少なからず悪徳業者はいます。ビルを管理する業者に、悪意を持って情報・製品を盗もうとする者が「いない」とは限らないのです。
また、業者によって得意分野があるのでよく確認しましょう。
もし商業ビルに長（た）けた業者が医療施設を受け持つと、急なトラブルに対応しきれない場合があります。患者さんにもしものことが合ったら一大事ですから、慎重に見極めましょう。
最低でも上記のことを踏まえ、しっかりとサービス内容を確認し、見積もりとのバランスに納得がいったら大丈夫です。

6-2．プロならではの利点

ビルには複数のテナントが入っているケースも多いでしょう。同じビルとはいえ、人間同士のトラブルは避けがたい…。
「下の階にいる業者が非常階段でタバコを吸うので煙臭い」
「感じの悪い人が出入りしていて不安」
「音楽がうるさい」
上記のような苦情が寄せられたとき、オーナーさんは解決しようと動くでしょう。ですが、変に肩入れすると余計なトラブルを招きやすいのです。
このとき、ビル管理士というプロの力が発揮されます。「ビルの保全」を守ることが仕事ですから、公平な立場で各テナントに意見がいえるのです。

6-3．料金相場

インターネットに掲示している管理会社もありますが、料金相場は一括見積もりなどを利用して実際に確かめた方がはっきりとします。提示された料金はメモしておき、他者と契約するときの交渉材料としましょう。

6-4．相談窓口

管理会社に問い合わせると、ほぼ確実に相談に乗ってくれます。信用できる業者か調べるためにも、いちど連絡してみるとよいでしょう。

7．ビル管理にかかわるよくある質問

この項ではよく寄せられるお問い合わせ内容をまとめてみました。ビル管理を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

Q．他社で契約していますが、移ることは可能ですか？
A．問題ありません。現在の料金設定を拝見し、コストダウンが可能な場合はできる限り協力いたします。

Q．清掃は昼間に限るのでしょうか？
A．夜間も承っています。時間帯は、ほとんどの業者が柔軟に対応すると思いますので安心してください。

Q．決められた予算内で「施設管理」と「清掃」をお願いできるのでしょうか？
A．施設管理と清掃を1社で統一すると、比較的安くサービスを提供できます。どうぞお気軽にお問い合わせください。

Q．雨漏りや排水の詰まりにも対応してもらえますか？
A．もちろん可能です。状態が手に負えない場合は業者に依頼するしかありませんが、修繕に関してもある程度はお任せください。

Q．火事など不測の事態が起きたときは？
A．経験豊富なスタッフが、迅速に利用者の避難誘導をします。警察・消防への連絡はもちろん、火災の際は初期消火を行うことも業務内です。

8．まとめ

最後まで記事をお読みいただき、ありがとうございます。
いかがでしょうか？ ビルの「管理」は建物に限りません。利用者の関係を円満にたもつことも含まれるのです。そのため、ビル管理士はしっかりと鍛錬を積み、コミュニケーション能力に長（た）けています。ビルの「お医者さん」ですからね。
もしビルの管理を依頼するか検討しているのでしたら、ぜひ前向きに検討してみてください。