マンションの外壁補修はなぜ必要か? 補修内容や注意点などをご紹介

マンションの外壁補修は、一戸建てよりも工事期間が長く手間がかかります。しかし、定期的に補修しなければ、地震や台風など自然災害で簡単に破損する恐れがあるので要注意です。また、補修内容や、マンション入居者への告知、業者選びなど押さえておきたいポイントはたくさんあります。費用も高額になるからこそ、入念にポイントをチェックすることが大切なのです。本記事では、マンションの外壁補修で押さえておきたい内容をまとめてお届けします。

  1. マンションの外壁補修が必要な理由は?
  2. マンション外壁補修の種類は?
  3. マンション外壁補修の流れを紹介
  4. マンションの外壁補修に関してよくある質問

この記事を読むことで、マンションの外壁補修を行う方法やポイントなどが分かります。補修を検討している方は、業者へ依頼する前にぜひチェックしてください。

1.マンションの外壁補修が必要な理由は?

なぜ、マンションの外壁補修が必要になるのでしょうか。ここでは、外壁補修の必要性と補修するタイミングなどについて解説します。

1-1.マンションの外壁は経年劣化する

マンションの外壁は長年、気温の変化や雨風にさらされており、膨張と収縮をくり返しています。そこに湿気の影響も加わり、経年劣化が生じるのです。経年劣化による外壁は、表面の塗装が剝がれたり、モルタル・サイディング・タイルなどに浮きが発生します。ときには、外壁が劣化し剝がれ落ちることもあるので注意しなければなりません。

1-2.美観を保ち続けるために必要

外壁の補修は美観を保ち続けるためにも必要なことです。外壁は目で見える場所なので、劣化したり剝がれ落ちたりしていると「マンションの設備管理がなっていない」というイメージを受けます。賃貸物件の場合は、入居者が離れたり新しく入ってこなかったりと運営に支障が生じるでしょう。入居者の確保のために、美観をきちんと保たなければなりません。

1-3.外壁補修の目安は約8~10年

一般的に、マンションの外壁補修は、約8~10年ごとに行うべきだといわれています。8~10年は外壁塗装の寿命がやってくる年数なので、ちょうどいいタイミングなのです。ただし、屋上防水の場合は10年に1度、鉄部塗装に関しては約5年に1度を目安にするといいでしょう。鉄は雨などでサビやすくなるため、メンテナンス頻度が短めです。また、床・天井・壁など共有廊下は約10年ごとに補修が必要となります。

1-4.補修すべき症状を紹介!

外壁補修をすべき症状をいくつか紹介します。マンションは範囲が広いので、チェックするのは難しいですが、少しでも以下の症状が発生したときは業者へ調査を依頼したほうがいいですよ。

  • 0.3mm以上のひび割れ
  • 塗膜表面が色あせる
  • チョーキング現象(外壁を手でさわると白い粉がつく)
  • 塗膜が剝がれている
  • カビ・コケ・藻(も)による汚れがひどい
  • シーリング(コーキング)が割れている

上記のほかにも、コンクリートの剝離や雨漏りが発生している場合は、できるだけ早めの補修が必要です。雨漏りを放置すると下地が腐り、コンクリートが剝離すると落下しケガをする恐れがあります。上記の症状が起きていないか、確認できる範囲でいいのでチェックしてみてください。

1-5.補修しないとマンションがもろくなる

マンションの外壁補修を怠ると、どんどん劣化し、外壁の下地が傷んでしまいます。その結果、耐震性・耐久性が低くなり、雨風・台風・地震など自然災害で崩壊しやすくなるのです。マンションの資産価値もなくなり、居住者がどんどんいなくなり、入居者も少なくなるでしょう。補修しなかった結果、地震で崩壊し責任を問われる可能性もあります。マンションなどの集合住宅は、外壁補修を含んだ大規模修繕を、定期的に補修を行う必要があるのです。

2.マンション外壁補修の種類は?

マンションの外壁補修方法には、さまざまな種類があります。それぞれの特徴について詳しくチェックしていきましょう。

2-1.8~10年ごとに行う外壁塗装

外壁補修の中でも代表的な種類といえば、外壁の塗装です。マンションの場合、外壁の塗装に防水加工や断熱加工を施すなど付加価値をつけることが多いでしょう。塗装の種類によって異なりますが、だいたい8~10年ごとに塗り替えるのが一般的です。塗装前にきちんと表面を掃除してから、不具合が起きている箇所を補修し、塗り直していきます。カラーリングを変えるだけで外観の雰囲気が一変するので、資産価値をアップさせたいときにもおすすめです。

2-2.タイル貼り替え

外壁にタイルを使用している場合は、貼り替えを行います。タイルのダメージが大きい場合は、不良箇所の一部を貼り替えることになるでしょう。それほどダメージがひどくない場合は、浮きや剝離を予防するための工法や、浮き部分を固定させるための工法を採用します。また、一部だけ貼り替える場合は、既存のタイルとの色合いに違いが生じないように注意が必要です。

2-3.コンクリート浮き・ひび割れ補修

再塗装とタイルの貼り替えを行う場合は、その下にあるコンクリート部分に異変が起きていないかチェックすることが大切です。もし、ひび割れや腐敗が起きている場合は、補修作業を行う必要があります。きちんとコンクリートの補修を行わなければ、表面をキレイに塗装してもすぐにひび割れが起きる可能性があるでしょう。また、コンクリートの中性化防止の処理を行えば、コンクリート内部の鉄筋・鉄骨のサビの進行が防止でき、劣化も抑制できるのです。

2-4.防水効果が高められる外壁の洗浄

タイル・サイディング・モルタルなど、外壁の種類に合った方法で外壁の洗浄を行います。高圧洗浄機を使用して外壁の表面についた汚れを落としていく方法です。汚れがひどい場合は、薬液洗浄を行うこともあります。洗浄を行った後に薬剤などによるコーティングを施せば、防水効果を高めることが可能です。

3.マンション外壁補修の流れを紹介

それでは、マンション外壁補修の具体的な流れや工事に関する内容を説明していきます。

3-1.工事期間の目安は数か月ほど

マンションの外壁補修を含む大規模修繕の工事期間は、戸数によって異なります。50戸未満であれば約2~3か月、50戸以上の場合は3か月以上かかるでしょう。また、外壁がひどく劣化していたり、防水加工を新たに施したりするなど期間がかかる場合は、半年以上かかることもあります。マンションの戸数が多く外壁の劣化が進んでいると工事期間も延びるのです。

3-2.工事の流れをチェック!

大まかな工事の流れは以下のとおりです。

  1. 業者と契約する前に、外壁調査を依頼する
  2. 工事準備期間中に、入居者の説明会を行う
  3. 事務所・トイレ等や足場を設置する
  4. タイル浮き・ひび割れなどがある場合は、下地・タイル補修工事を行う
  5. シーリング工事を行う
  6. 高圧洗浄機などで洗浄する
  7. 外壁塗装を行う
  8. 防水工事と廊下床面工事を行う
  9. 最終チェックを済ませて完了

具体的な流れは、外壁の状態で異なるので依頼前に確認することが大切です。気になる箇所があれば、すぐに業者へ相談してくださいね。

3-3.費用はマンションの規模と外壁面積で異なる

マンションの外壁補修は、規模が大きくなるほど外壁の面積も広くなるので高額になりがちです。たとえば、3階建ての場合は約150万~400万円、4階建ては約400万~500万円、5階建ては約500万~650万円になるでしょう。あくまで目安となるため、外壁の劣化がひどいとさらに費用がかかる可能性があります。ほとんどのマンションは200万円以上かかるため、余裕のある予算を考えておいたほうがいいでしょう。

3-4.業者選びのポイント

「補修後にすぐ不具合が起きた」など、悪徳業者とのトラブルが多発しています。優良業者と悪徳業者を見極めるためには、業者選びのポイントを押さえておかなければなりません。どの業者へ依頼すべきか悩んだときは、以下のポイントに注目してください。

  • マンションの外壁補修実績があるか
  • スタッフの対応が丁寧でスピーディーか
  • 見積書の内容が細かく記載されているか
  • 料金体系が明確になっているか
  • アフターサービスが充実しているか
  • 工事保証があるか
  • 口コミ・評判がいいか

特に、アフターサービスと工事保証の有無は必ず確認してください。工事保証が用意されている業者なら、補修後に不具合が起きても無償で対応してくれます。悪徳業者は対応してくれず、新たに料金を請求する傾向があるので注意してくださいね。少しでも不安要素がある場合は、安易に依頼しないようにしましょう。

3-5.居住者への告知は必ず行う

マンションの外壁補修を行う場合、工事が始まる前に必ずしなければならないのが・居住者説明会です。現場管理人から工事の範囲・内容・安全上の注意点などを説明しなければなりません。工事中は騒音などによるトラブルが起きやすくなるため、いざというときの連絡先も伝えておきましょう。告知なしで工事を進めるのは絶対にNGです。工事中も入居者のクレームに迅速かつ丁寧な対応を心がけてください。

4.マンションの外壁補修に関してよくある質問

マンションの外壁補修に関してよくある質問を5つピックアップしてみました。

Q.築年数ごとの修繕時期は?
A.築年数によって、実施すべき修繕内容が異なります。以下に、修繕時期の目安をまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

  • 築4~5年:鉄部塗装・防水保護塗装
  • 築10年:鉄部塗装・防水・外壁塗装・シーリングの打ち替え
  • 築15年:鉄部塗装・防水保護塗装
  • 築20年:鉄部塗装・防水・外壁塗装・シーリングの打ち替え

上記を目安に修繕をくり返すことで、マンションの耐久性がアップし、修繕費用も安く抑えることができます。

Q.補修費用を抑えるポイントは?
A.複数の業者に無料見積もりを依頼することです。見積書を複数比較することで、最も低費用で抑えられる業者が選びやすくなります。ただし、安すぎる業者はきちんと作業をしなかったり、手抜きをしたりする恐れがあるので、目安となる費用をチェックしてから比較してくださいね。適切な料金で外壁補修が行える、実績のある業者を選ぶことが大切です。

Q.バルコニーの防水工事内容は?
A.塩化ビニールシートを使用したり、ウレタン塗膜防水を施したりします。塩化ビニールシート防水は配色や模様を自由に選ぶことができ、ウレタン塗膜防水は狭い場所でも加工しやすい点が特徴といえるでしょう。ただし、ウレタン塗膜防水は重ね塗りをする工程の中で乾燥時間が必要です。そのため、工事期間が延びる傾向があります。また、人的作業となるので防水塗膜の均一化が困難です。より腕のいい業者に依頼することが重要でしょう。

Q.業者によって工事費用に差があるのはなぜか?
A.外壁塗装に使う塗料・足場の有無・使用する材料などで工事費用に差が生まれます。費用を抑えようと塗料を安さだけで選ぶと、すぐに劣化したり、補修頻度が短くなったりする傾向があるので要注意です。グレードやコストパフォーマンスなども比較してください。また、既存の外壁材によって塗料とのベストな組み合わせがあります。素人では分からない部分なので、業者との打ち合わせで確認しておきましょう。

Q.住居者へ告知する際の注意点は?
A.工事期間中は、住居者の日常生活にさまざまな影響や支障を与えることになります。そのため、補修内容によっては、洗濯物を干すことができない・騒音やニオイなどが発生すると、しっかり伝えておかなければなりません。また、工事前の住居者説明会では、質疑応答も行いましょう。全体の工事期間と工事箇所も明示し、工事の時期が近づいてきたら掲示板等にチラシを貼って知らせてください。

まとめ

いかがでしたか? マンションの外壁補修は工事期間が数か月単位となり、費用も一戸建てよりも高額です。だからこそ、きちんと事前調査を行い、適切な補修を行ってくれる業者を選ばなければなりません。また、定期的な補修を行わずに劣化を放置すると、マンションがもろくなってしまうので注意してください。定期的に補修・メンテナンスを行うことで、より頑丈で台風や地震に強いマンションとなり、寿命も延びるでしょう。居住者が安心して生活できるようにするためには、外壁補修とメンテナンスが必要不可欠です。

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