賃貸の退去時に起こるトラブルについて解説！ 原因や予防法も紹介！

1．賃貸物件の退去時に起こるトラブルとは？

はじめに、賃貸物件の退去時に起こりやすいトラブルやその原因を紹介します。

1-1．賃貸物件の退去時にトラブルが起きることは珍しくない

前述したように、賃貸物件の退去時のトラブルは毎年1万件以上発生しています。そのほとんどが、敷金の返還や原状回復のクリーニング費用に関するものです。一例をあげると、以下のようなものがあります。

• 原状回復のためと称し、高額なクリーニング代を請求された
• 敷金が全額原状回復のためと称して没収された
• 敷金がなかなか返還されない
• 敷金の返金額を巡って大家さんや管理会社と意見が対立した
• 前の入居者がつけた傷や汚れを自分のせいにされた

1-2．退去時にトラブルが起こりやすい理由

一般的に、賃貸物件を退去する場合は原状回復を求められます。そのため、借主の負担で退去後にクリーニングや修繕が行われるのです。その時の費用に敷金を用います。しかし、この原状回復の規定があいまいなため、借主と貸主の間でトラブルが起こりやすいのです。現在は、国土交通省や各自治体が「原状回復のガイドライン」を定めていますが、それでもトラブルがなくなることはありません。

1-3．契約書をよく読まないとトラブルになりやすい？

家を借りる際、借主と貸主の間で契約書を交わします。これには、敷金の返還についての記述もあるのですが、よく読まずにハンコをつく人もいるでしょう。そのため、敷金の返還を巡ってトラブルになることもあります。

2．トラブルを避けるために知っておきたいこと

この項では、賃貸トラブルを避けるために知っておきたいことを紹介します。

2-1．原状回復とは何か？

原状回復とは、「賃借人が故意や過失などによって家を傷つけた場合、その状態を回復すること」です。一例をあげると、以下のようなものがあります。

• タバコのヤニで壁紙を著しく汚した
• 換気が不十分で、部屋のあちこちにカビが生えた
• 禁止されているのに壁に画びょうなどで穴をあけた

また、備えつけのキッチン・浴室・洗面台などを借主が損傷した場合も、借主の負担で修理や交換をするのが一般的です。家を普通に使っていて起こる経年劣化は貸主（大家さんや管理会社）の負担で直すことになっています。

2-2．敷金は返ってくる

敷金とは、家を借りる際に貸主に預ける保証金です。ですから、原則として退去時に返金することになっています。しかし、現在は原状回復にかかる費用を敷金から出すのが一般的です。そのため、「敷金は原状回復費用に使った」と貸主側が言えば、納得してしまう人もいるでしょう。でも、明らかな傷や汚れ・破損がない限り、敷金を全く返ってこないのはおかしなことです。ですから、敷金から原状回復費用を引くと言われた場合、必ず内訳や見積もりを見せてもらいましょう。

2-3．敷金の返金は民法で定められている

2017年4月、民法の改正により敷金の返還義務が法律で明文化されました。また、現状回復の負担割合も法律で定められたので、これからは貸主側が勝手に敷金を原状回復費用に充てることはできなくなります。これを知っておけば、原状回復を巡ってトラブルになりにくくなるでしょう。

2-4．原状回復のガイドラインについて

国土交通省が定めた原状回復のガイドラインでは、以下のような劣化は貸主負担で直さなければならないと定められています。

• グレートアップの要素があるもの：畳替え・網戸の張り替え・エアコンの内部洗浄など
• 自然消耗・通常消耗によるもの：日光による壁紙などの変色・家電を設置したことによる壁の汚れ・家具の設置跡
• 経年劣化によるもの：耐用年数を超えた設備の故障や破損など

これらを賃借人の負担で直そうとした場合は、法律違反です。しっかりと抗議しましょう。

2-5．特約に気をつける

特約とは、契約書に記載されている「法律ではこのように定めているけれど、この物件独自のルールとしてこのようにするよ」という決まりごとです。たとえば、「退去時のクリーニングは、借主の負担で行う」などがあります。このような特約が盛り込まれた契約書にハンコを押すと、同意したとみなされてしまうので気をつけましょう。契約書は熟読し、少しでも納得できないことがあれば、質問することが大切です。

3．賃貸のトラブルを防止する方法

この項では、賃貸のトラブルを予防するために自分でできることを紹介します。

3-1．入居時にも立ち合いをしてもらう

退去時だけではなく、入居時にも管理会社や大家さんの立ち合いをしてもらいましょう。この際、以下のようなことをチェックします。

• 床の傷・汚れ・へこみの有無
• 壁の傷・汚れ・へこみの有無
• 給湯器やエアコンなど、備え付けの設備が正常に作動するか
• トイレ・浴室に汚れ・カビ・作動不良などはないか
• 窓の開閉はスムーズにできるか
• 窓枠にカビは発生していないか
• ベランダの状態

入居時に傷・汚れ・カビなどがある場合は必ず大家さんや管理会社に現状を確認しておいてもらいましょう。また、立ち合いができない場合は、写真に撮っておきます。

3-2．退去時は掃除をしておく

最近は、退去時に「どうせハウスクリーニングをするのだから」と掃除をせずに出て行く人もいますが、掃除をしておくと貸主の印象がよくなります。特に、水回りは掃除をすればかなりキレイになるのでしっかりと掃除をしておきましょう。

3-3．備え付けの備品が壊れたら、すぐに報告する

浴室・トイレ・備え付けのエアコンや給湯器が壊れた場合は、すぐに大家さんや管理会社に連絡しましょう。勝手に修理すると、退去時のトラブルになりやすくなります。また、どうせ使わないからと故障を放置しておいてもいけません。

3-4．トラブルが起こりそうになったら？

原状回復の費用や敷金の返還に関するトラブルが起こりそうになったら、まずは大家さんや管理会社と話し合いの場を設けましょう。不動産会社が間に入ってくれることもあります。感情的にならないように話し合いをすれば、解決できることも多いのです。このとき、入居時に撮っておいた写真などが役立つこともあるでしょう。話し合いでも解決しなかった場合は、国民生活センターや、各自治体の担当課・賃貸問題に詳しい弁護士などに相談してください。

4．賃貸のトラブルに関するよくある質問

この項では、賃貸のトラブルに関するよくある質問を紹介します。

Q．賃貸契約書の特約に納得がいかず、相手も特約を変える気がない場合は物件を借りることはできませんか？
A．はい。相手を説得するより別の物件を探した方がいいでしょう。

Q．好きにリノベーションをしてもいいと言われたのに、退去時になったら原状回復をするための費用を求められました。
A．この場合、当事者同士の話し合いで解決するのは難しいので、自治体の担当課や国民生活センターに相談しましょう。

Q．掃除をあまりしていなかったので部屋の中にホコリがつもっていますが、退去時に余計にクリーニング費用を請求されますか？
A．ホコリならば掃除をすれば大丈夫なので、退去時に掃除をしておきましょう。

Q．ペット可の物件でペットが柱やふすまなどを傷つけた場合、原状回復の費用はどちらの負担ですか？
A．契約によります。たとえば、ペットと共に生活していく上でどうしてもついてしまう傷や汚れは、貸主負担のところもあるでしょう。一方、世話の仕方が悪かったりペットのケアを怠ったりした結果、ついてしまった汚れは借主負担で直すという物件もあります。

Q．子どもが家に傷をつけた場合、借主の負担で直さなければなりませんか？
A．はい。子どもとはいえ、家に傷をつけたら借主の負担で直すのが一般的です。

まとめ

いかがでしたか？ 今回は、賃貸物件の退去時にトラブルが起こりやすい理由や、トラブルを予防する方法などを紹介しました。法律が改正されたことにより、これからはトラブルは減っていくと予想されます。しかし、自分でできる予防法は行っておきましょう。引っ越す際、余計な心配をせずにすみます。