マンションの外壁工事はどんな内容なのか? 工事の進め方も紹介!

「マンションの外壁工事を依頼すべきタイミングについて知りたい」「依頼する業者選びに迷っている」というオーナーの方も多いでしょう。外壁は建物全体の印象に大きく影響するため、マンションの資産価値を維持していく上でしっかり管理しなければなりません。居住者がいつまでも安全に暮らすことができるマンションにするためにも、信頼できる業者に工事を依頼しましょう。

この記事では、マンションの外壁工事について、その内容や注意点・業者選びのポイントなどを詳しくご紹介します。

  1. マンションの外壁工事では何をするのか?
  2. マンションの外壁工事が必要な状態は?
  3. 外壁工事をする際に知っておきたい注意点
  4. 外壁工事の流れを紹介
  5. マンションの外壁工事を業者に依頼するには?
  6. マンションの外壁工事に関するよくある質問

この記事を読むことで、マンションの外壁工事をおこなう意味や、外壁工事をするにあたってよくあるトラブルなどが分かるはずです。ぜひ参考にしてください。

1.マンションの外壁工事では何をするのか?

まずは、マンションの外壁工事ではどのようなことをするのか、その内容をご紹介しましょう。

1-1.外壁検査

まずは、外壁の状態を検査し、どのような工事が必要なのかを判断します。劣化状態や不具合の有無を確認するため、目視または専用の機器を用いておこなわれるのが一般的です。この検査の結果により、外壁工事の規模が決定します。

1-2.部分補修

ひび割れや剝がれなど、不具合が起きている部分を補修していきましょう。このとき、外壁だけでなく、共有部分であるベランダや手すり・エレベーターなども必要であれば補修します。外廊下なども補修の範囲に入るため、時間がかかる作業になることが考えられるでしょう。

1-3.高圧洗浄

外壁に付着した汚れやホコリなどを洗い流すために、高圧洗浄をおこないます。外壁の汚れはマンションの見た目を悪くするだけでなく建物内部の劣化にもつながるため、定期的に洗浄する必要があるのです。

1-4.塗装

塗料の耐用年数が過ぎて防水機能や断熱機能が低下している場合は、外壁塗装をおこないます。塗料は種類ごとに耐用年数があるため、予算とも相談しながらどの塗料を使用するか決めることになるでしょう。外壁だけでなく、ベランダや屋上なども同時に塗装する場合がほとんどです。

1-5.防水工事

塗装工事に合わせてベランダや屋上の防水工事もおこなうケースが多くなっています。防水性が低下したまま放置しておくと階下への水漏れが発生する恐れもあるため、外壁工事のタイミングで一緒におこなっておくと安心です。

2.マンションの外壁工事が必要な状態は?

どのようなときにマンションの外壁工事が必要になるのかを解説します。

2-1.塗料の耐用年数をチェック

まずは、現在の外壁に使用されている塗料の耐用年数を確認しましょう。マンションの外壁に使用される塗料には、ウレタン系塗料やシリコン系塗料・フッ素系塗料などがあり、それぞれ耐用年数が異なります。耐用年数を過ぎると塗料が本来の役割を果たすことができなくなり、さまざまな不具合を引き起こす原因になってしまうのです。外壁塗装のタイミングを見極めるために、以下を参考にして耐用年数を把握しておきましょう。

  • ウレタン系塗料:5~7年
  • シリコン系塗料:7~10年
  • フッ素系塗料:10~15年

2-2.こんな症状が出ているときは外壁工事を

塗料の耐用年数とは関係なく、外壁に発生している不具合からも、外壁工事のタイミングを見極める必要があります。特に、以下のような症状があるときは早めに業者へ相談したほうがよいでしょう。

  • コンクリートの剝離
  • 大きめのひび割れ
  • 色あせ
  • チョーキング
  • 塗膜の剝がれ
  • シーリングの割れ
  • カビ・藻・コケの発生

3.外壁工事をする際に知っておきたい注意点

外壁工事を依頼するにあたって知っておくべき注意点をまとめました。

3-1.費用を確認しておく

マンションの外壁工事には高額な費用がかかるため、必ず事前に確認しておきましょう。もちろん費用はマンションの規模によって異なりますが、1戸あたり100万円前後が相場なので総額だと1,000万~3,000万円ほどかかる場合もあります。費用は毎月徴収している「修繕積立費」から出すことになるため、事前にしっかりと居住者に対しても工事の内容や費用をお知らせしておかなければなりません。

3-2.工事期間を確認しておく

工事期間がどのくらいかかるのかについても、事前に居住者への連絡が必要です。外壁工事中は窓を開けられなくなるだけでなく、作業員がベランダで作業することもあるので居住者にとってはストレスに感じることも多いでしょう。いつまで続くのかをきちんと説明しておかなければトラブルに発展してしまうこともあるのです。外壁工事にかかる期間は、50戸以下のマンションだと3~4か月、50戸以上のマンションだと4か月以上といわれています。

3-3.トラブルを防ぐには?

マンションで大きな工事がおこなわれる際には、管理組合の代表者が意見を出し合って工事の内容などを決めていくことになります。意見が合わずに話し合いが難航した例や、工事が始まってから予期せぬ追加工事が必要になり、トラブルになった例も少なくありません。そのようなことにならないよう、できるだけ業者と管理組合がしっかりとコミュニケーションをとれるようにしておくことが大切です。

4.外壁工事の流れを紹介

マンションでおこなわれる外壁工事の流れを大まかにまとめました。

4-1.仮設工事

工事を始める前に、現場事務所や作業員休憩所・トイレ・手洗い場・廃材置き場などの仮設工事がおこなわれます。マンションの外壁工事にはたくさんの作業員が参加するため、スムーズに作業できるようにしっかりと準備しておく必要があるのです。また、外壁工事に必要な足場も設置されます。同時に、落下防止対策や防犯対策などもおこなわれることになるでしょう。

4-2.下地補修

まずは、下地補修工事に取りかかります。補修が必要な箇所の調査をおこない、ポリマーセメントフィーラー擦り込み工法やUカットシーリング工法などで劣化部分を補修していくのです。下地補修は外壁工事の仕上がりに大きく影響する重要なものなので丁寧に進めていく必要があります。

4-3.高圧洗浄

外壁の汚れを落として塗料の密着度を高めるために、高圧洗浄がおこなわれます。電気設備の養生や自動車・自転車の移動などが必要になるほか、洗濯物を干していないか・窓が開いていないかなど、1戸1戸の確認が必要です。

4-4.シーリング工事

外壁のつなぎ目などに使われているシーリング材が劣化してきている場合は、このタイミングで補修します。劣化を見逃すとひび割れから雨水が浸入して建物内部が腐食してしまう可能性もあるため、慎重におこなわなければなりません。

4-5.塗装工事

塗装工事は「下塗り」「中塗り」「上塗り」の3回おこなわれます。塗装が済んだら、屋上やバルコニーの防水工事もおこなわれる場合がほとんどです。乾燥させながらの作業になるため、ある程度の日数が必要になります。中には2回しか塗らずに手間と費用を抑えようとする悪徳業者もいるため、工程表をしっかり確認しておくのがおすすめです。

4-6.足場解体・片付け

塗装工事と防水工事が終わったら、足場を解体して片付けをし、完了です。完了報告書をしっかりと確認してください。

5.マンションの外壁工事を業者に依頼するには?

マンションの外壁工事を業者に依頼する手順や注意点をご紹介しましょう。

5-1.まずは無料見積もりを

外壁工事にかかる費用の相場を確認するために、複数の業者に見積もりを依頼して比較することが大切です。業者を選んだら正式見積もりを依頼し、契約という流れになります。工事の日時を決めるための打ち合わせを開始してください。

5-2.優良な業者を選ぶためにチェックすべきポイント

外壁工事業者を選ぶ際には、以下のポイントをチェックすることをおすすめします。

  • マンションの外壁工事実績が豊富か
  • 料金は相場の範囲内か
  • 見積書に詳細が記載されているか
  • 保証内容の説明をきちんとしてくれるか
  • アフターフォローは充実しているか

5-3.悪徳業者の特徴を確認しておく

手抜き工事をして高額な料金をだまし取るような悪徳業者も存在するため、十分注意が必要です。特に、以下のような業者は利用しないようにしましょう。

  • 不安をあおって強引に契約を迫ってくる
  • 所在地を明らかにしない
  • ホームページがない
  • 大幅な値引きをしてくる
  • オリジナル塗料の使用をすすめてくる
  • 急いで契約させようとする

6.マンションの外壁工事に関するよくある質問

「マンションの外壁工事を検討している」という人が感じる疑問とその回答をまとめました。

Q.足場代はどのくらいかかりますか?
A.1㎡あたり600~1,000円が足場代の相場です。

Q.外壁塗装には防水性のほか、どのような機能があるのでしょうか?
A.耐候性や防汚性・遮熱性・断熱性などの機能があります。

Q.居住者への告知はいつごろまでにすればよいですか?
A.最低でも工事開始予定日の3か月前までには告知してください。

Q.居住者にはどのようなことを告知しておけばよいですか?
A.工事内容と工事開始予定日・工事終了予定日はもちろんのこと、ベランダが使えなくなること・窓を開けられない期間があることなどを説明してください。

Q.外壁の色を変えたいのですが、色選びのポイントは何ですか?
A.汚れが目立ちにくく、周辺の景観に溶け込みやすい色を選ぶとよいでしょう。もちろん、居住者の意見も聞くことが大切です。

まとめ

マンションの外壁工事でおこなわれる内容や注意点・業者に依頼する際の流れなどを詳しくご紹介しました。マンションの外壁工事は大がかりなものなので費用や工期についても事前にしっかり確認しておく必要があります。居住者とのトラブルを防ぐためにも、工事の告知や業者の選び方などで注意しなければならないことがたくさんあるのです。ぜひこの記事を参考に、外壁工事をスムーズに進めてください。